Immobilienkauf Ratgeber

Gerade in Zeiten, in denen die Wirtschaft durchhängt, investieren viele Menschen in Immobilien. Der Grund ist, dass dies nicht nur eine relativ sichere Geldanlage, sondern auch eine Vorsorge für das Alter, darstellt. Doch auch wenn viele Gründe für die Investition in eine Immobilie sprechen, es gibt auch einige Risiken, zum Beispiel wenn nach dem Kauf versteckte Mängel gefunden oder das Haus/ die Wohnung zu teuer erworben wurden. Im Folgenden wird nun erläutert, worauf bei dem Erwerb einer Immobilie geachtet werden sollte, um möglichst viel Freude und keine unnötige Arbeit mit dieser zu haben.

In welcher Lage sollte sich die Immobilie befinden?

Der Standort beeinflusst in hohem Maße den Wert einer Immobilie. Denn dieser bestimmt, wie interessant das Haus oder die Wohnung für eventuelle Interessenten ist. Grundsätzlich wird die jeweilige Lage in einfach, mittel und gut eingestuft. Es sollte jedoch auch gesagt werden, dass nicht jeder Mensch die gleichen Vorlieben an die Lage hat. Die einen mögen es laut und mit möglichst viel Kontakt zu anderen Menschen, zum Beispiel in einer Innenstadt. Andere hingegen bevorzugen Ruhe und wohnen daher lieber in einem Randgebiet. Es gibt jedoch auch bestimmte Kriterien, die den Wert der Lage einer Immobilie bestimmen. Hier kann zum Beispiel eine gute Verkehrsanbindung und eine damit verbundene Erreichbarkeit der Innenstadt erwähnt werden. Auch eine gute Infrastruktur und diverse öffentliche Einrichtungen, wie zum Beispiel Schulen, Kindergärten oder auch Supermärkte sollten schnell und einfach erreicht werden können.

Welchen Zustand hat die Immobilie?

Um später, nach dem Erwerb der Immobilie, keine bösen Überraschungen zu entdecken und dementsprechend viel in die Restaurierung investiert werden muss, sollte bei der ersten Besichtigung ein Gutachter hinzugezogen werden. Dieser erkennt sicherlich mehr und vor allem auch versteckte Mängel als ein Laie und kann dabei helfen, einen Fehlkauf zu vermeiden. Zwar arbeitet der Gutachter auch nicht umsonst, dennoch sind diese Kosten gut angelegt. Geachtet werden sollte darauf, ob sich die Fassade an einigen Stellen löst oder aber das Klingelsystem nicht einwandfrei funktioniert. Ein Blick in den Sicherungskasten kann zudem einen ersten Aufschluss über einen Teil der verwendeten Technik erkennen lassen.

Mit welchen Kosten muss insgesamt gerechnet werden?

Gerade wenn eine Baufinanzierung genutzt wird, müssen unterschiedliche Kostenfaktoren beachtet werden. So muss überlegt werden, ob das Geld reicht, um den Kredit immer rechtzeitig zu tilgen, die anfallenden Zinsen zu bezahlen und natürlich sollte auch ausreichend Kapital mit eingeplant werden, falls die Immobilie umgebaut oder renoviert werden muss. Zudem müssen auch die sogenannten Erwerberkosten bezahlt werden, hierzu gehört zum Beispiel die Bezahlung eines Notars. Des Weiteren müssen die Gewerbesteuer, eventuelle Maklergebühren und auch eine Grundsteuer bezahlt werden. Neben den oben beschriebenen Faktoren sollte auch überlegt werden, welche Nebenkosten nach dem Kauf einer Immobilie auch mich zukommen, wie zum Beispiel die Kosten im Laufe der Zeit für die Instandhaltung und diverse Reparaturen.

Welche Versicherungen werden benötigt?

Grundsätzlich entscheidet der Eigentümer, gegen welche eventuellen Schäden er sich absichern will. Dennoch sollte auf jeden Fall eine sogenannte Wohngebäudeversicherung vorhanden sein, die gegen Schäden durch Feuer, Regen, Sturm und auch Hagel absichert. Um auch Gefahren abzusichern, die die Immobilie für Unbeteiligte oder auch für die Umwelt darstellt, ist eine Privathaftpflicht sehr wichtig. Soll die Immobilie vermietet werden, ist eine sogenannte Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf jeden Fall notwendig. Um auch bei einer eventuellen Auseinandersetzung vor Gericht Kosten zu sparen, sollte auch eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen werden. Weitere Versicherungen, die nach einem Immobilienkauf sinnvoll sind:

  • Glas- und Reparaturversicherungen
  • Risikolebensversicherung
  • Restschuldversicherung
  • Berufsunfähigkeitsversicherung

Schimmelbefall durch fehlerhafte Dämmung

schimmelbefall

Haben Sie neu gebaut und nach schon kurzer Zeit blüht der erste Schimmel im Eigenheim? Das ist nicht nur äußerst ärgerlich, sondern in besonders stark betroffenen Räumen eventuell auch gesundheitsgefährdend. Bei einem Neubau oder umfassenden Sanierungsmaßnahmen, wird viel Feuchtigkeit in Haus oder Wohnung eingebracht. Durch effizientes Heizen und anschließendes Lüften oder auch durch den Einsatz von Trocknungsmaschinen muss dieses Wasser wieder hinaus transportiert werden. Wenn sich trotz des richtigen Lüftens, Schimmel im Haus bildet, kann dies an einer fehlerhaften oder nicht vorhandenen Dämmung liegen. Richtig gedämmte Wände, haben eine sehr viel höhere Oberflächentemperatur, an der sich kein Kondenswasser bilden kann und sind somit trocken.

In Raumecken oder hinter Möbeln, besteht eine geringere Luftbewegung, sind diese Stellen dann, durch fehlende oder fehlerhafte Dämmung sehr kalt, schlägt sich die feuchte Raumluft dort nieder und der Nährboden für Schimmel ist bereitet. Bei einer unzureichenden Dämmung können die betroffenen, kühlen Stellen sehr groß ausfallen. Bei Wärmebrücken, an denen das Dämmmaterial fehlerhaft verarbeitet wurde, also Lücken oder Ritzen aufweist, treten kalte Stellen eher punktuell auf. Oft erkennt man diese Stellen daran, dass sie sich kalt und klamm bis sogar feucht anfühlen. Außenecken, Fensterstürze, Türstürze, Balkone, Rollladenkästen, ungedämmte Stahlbetonbauteile, Heizkörpernischen oder Heizkörperbefestigungen im Mauerwerk sowie Geschossdecken und Deckenanschlüsse sind charakteristisch betroffene Bereiche.

Eine Gebäudethermografie kann diese Schwachstellen professionell aufdecken, indem ein Wärmebild angefertigt und Wärmestrahlung gemessen wird, die von Oberflächen ausgehen. Für den neuen Hausbesitzer nicht sichtbare Wärmebrücken, können so in leuchtendem Rot aufgezeigt werden. So kann die Dämmung von einem Fachmann nachträglich noch licht ausgebessert werden.

bau-fertiggarage

Vorteile, Nachteile von Fertiggaragen

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Viele Menschen entscheiden sich für den Bau einer Fertiggarage, um das eigene Fahrzeug vor Wind und Wetter zu schützen. Doch welche Vor- und Nachteile bietet eine Fertiggarage eigentlich?

Die Vorteile einer Fertiggarage…

Der größte Vorteil ist wohl mit Sicherheit die Einfachheit, die die Montage einer Fertiggarage mit sich bringt. Denn von Bestellung bis hin zur Anlieferung und endgültigen Montage vergehen nur wenige Tage und Wochen. Ebenfalls ein großer Vorteil: Eine Fertiggarage ist in den meisten Fällen sehr günstig, gerade im Vergleich zu einem vergleichbaren Modell aus reinem Beton. Dies liegt in erster Linie daran, dass eine Fertiggarage nicht individuell geplant und auf die Statik überprüft werden muss. Bei den meisten Fertiggaragen handelt es sich um Modelle, die in sehr großer Stückzahl und hierdurch natürlich sehr günstig produziert werden können. Baupläne und Materialien müssen somit nicht bei jeder Bestellung neu geplant, gezeichnet und gefertigt werden. Und dank modernen Materialien und verschiedenen, verfügbaren Modellen, sind Fertiggaragen hochwertig und trotzen auch stärkeren Witterungsbedingungen meist ohne Probleme. Die große Auswahl, vom Holz bis hin zu Metall, erlaubt eine große Anpassungsfähigkeit und sorgt dafür, dass normalerweise für jeden Anspruch genau das richtige dabei ist.

Welche Nachteile bieten die Fertiggaragen?

Wer sich für eine günstige Fertiggarage entscheidet, der muss mit Abstrichen beim Design rechnen. Denn oftmals ist es so, dass die Garagen von der Optik her nicht zu dem Rest des Hauses passen und sich somit mehr oder weniger auffällig vom Rest abheben. Wer auf ein harmonisches Miteinander von Haus und Garage achtet, der muss deutlich tiefer in die Tasche greifen, um ein passendes Modell zu erhalten. Ein weiterer Nachteil: Das Haus bzw. der Baugrund, wo die Fertiggarage platziert werden soll, muss „günstig“ liegen. Kleine Ortschaften mit engen Straßen stellen in den meisten Fällen leider ein unüberwindbares Hindernis dar, da es der Firma nicht möglich ist, die Fertiggarage mit riesigen LKW zu liefern.

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Baufehler: Schädliche Wärmebrücken

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Schädliche Wärmebrücken treten beim Hausbau relativ häufig auf. Man versteht darunter allgemein Bereiche eines Gebäudes, an denen die Wärme schneller und stärker nach außen transportiert wird, als an den anderen Bereichen. An den durch ungenügende Dämmung entstehenden Wärmebrücken sinkt bei niedrigen Außentemperaturen die Oberflächentemperatur an der Raumseite stärker als normal ab. Das führt zu höherer Luftfeuchtigkeit im Bereich der Wärmebrücke im Inneren des Hauses. Bei Frost fällt sogar im Raum Kondenswasser aus. Außer größerem Heizwärmebedarf und dadurch bedingten höheren Heizkosten kann sich in solchen Bereichen sogar Schimmel bilden.

In der Baupraxis wird zwischen geometrischen und konstruktiven Wärmebrücken unterschieden. Erstere entstehen zum Beispiel häufig an Vorsprüngen, Aussparungen und in den Ecken, also überall dort, wo die sonst homogenen Front eines Hauses unterbrochen ist. Letztere entstehen durch Konstruktionen, bei denen verschiedene Materialien mit unterschiedlicher Leitfähigkeit ohne ausreichende Dämmschicht miteinander verbunden werden. Die meisten Wärmebrücken treten an Hausecken, Fensterstürzen, Fensterrahmen und Fensterbrettern, an Heizkörpernischen und Heizkörperbefestigungen im Mauerwerk, an Rolladenkästen, Deckenanschlüssen, an der Bodenplatte und an ungedämmten Stahlträgern oder Stahlbetonbauteilen auf.

Es ist deshalb sehr wichtig, gerade an den genannten Schwachstellen unbedingt für eine ausreichende und gute Dämmung zu sorgen. Die meisten Wärmebrücken lassen sich in den Griff bekommen, wenn die entsprechenden Außenbauteile überdämmt werden, zum Beispiel durch das Aufbringen eines Wärmedämm-Verbundsystems. Wenn das bei konstruktiven Wärmebrücken nicht ausreicht, gibt es noch viele spezielle Lösungen. Sie sollten aber schon beim Hausbau beachtet werden, denn nachträglich lässt sich die Dämmung zwar auch noch verbessern, aber das ist sehr mühselig, teuer und manchmal auch nicht hundertprozentig erfolgreich.

fehlende-isolierung

Baufehler am Haus: Fehlende Isolierung

fehlende-isolierung

Ein besonders fataler Baufehler am Haus, der leider immer wieder vorkommt, ist eine schlechte bzw. fehlerhafte Isolierung der Kellerwände sowie des Kellerbodens. Wer an dieser Stelle meint sparen zu müssen, handelt sich in den aller meisten Fällen immense Kosten für Folgeschäden ein. Warum ist das so?

Für den Bau des Kellers wird zunächst eine ausreichende Menge Erdreich ausgeschachtet. Bei hohem Grundwasserstand muss mithilfe optimal positionierter und ausreichend starker Pumpen eine Grundwasserabsenkung durchgeführt werden, dabei entsteht ein sogenannter Grundwassertrichter im Bereich der Baustelle mit der Folge, dass das Kellerfundament unter (einigermaßen) trockenen Verhältnissen hergestellt werden kann. Wenn eine solche aufwendige und teure Maßnahme der Grundwasserabsenkung erforderlich ist, sollte der Bauherr am Besten gleich umschwenken auf ein Haus ohne Keller. Aber das kann man sich auch nicht in jedem Fall so frei aussuchen.

Aber auch bei tiefer gelegenem Grundwasserpegel, der den Kellerbau in trockenen Verhältnissen ermöglicht, sollte unbedingt beispielsweise eine Folienisolierung unter dem Fundament vorgesehen werden. Es reicht nicht aus, allein die Kellerwände gut gegen Nässe zu isolieren, was sowieso eine unbedingte Selbstverständlichkeit sein muss. Die geologischen Verhältnisse des Baugrundes sind meistens kompliziert und können von Störungen durchzogen sein. Selbst bei im Wesentlichen sandigem Untergrund kann es bei Starkregen zu einem sehr schnellen Anstieg des Flurabstandes kommen mit der Folge, dass das Wasser direkt von unten in den Keller gedrückt wird. Die Schäden sind dann nachhaltig hoch, weil die Nässe in Fundament und Mauerwerk kaum wieder herauszudrängen ist und ständig zu Schimmelbildung führt, was einer enormen Wertminderung des Hauses gleichkommt.

Eine schlechte Isolierung des Kellers gegen Feuchtigkeit von außen macht sich übrigens auch dann fatal bemerkbar, wenn man mal einen Dachrinnen- oder Fallrohrschaden über längere Zeit nicht bemerkt, und das kommt relativ häufig vor. Denn in solchen Fällen dringt das Wasser immer wieder an derselben Stelle in den Wandbereich ein mit ebenso gravierenden Folgeschäden.